THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG (Phần 2)

12/09/2022

Thời điểm hợp đồng có hiệu lực đồng nghĩa với việc phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Do đó, việc xác định hiệu lực hợp đồng rất quan trọng đối với các bên tham gia.

2.Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do pháp luật quy định

Trong một số trường hợp cần có sự kiểm soát chặt chẽ về thủ tục xác lập hợp đồng, pháp luật có quy định hợp đồng phải được lập bằng các hình thức văn bản có công chứng, chứng thực hoặc có đăng ký. Trường hợp này, hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm các bên làm xong các thủ tục theo quy định.

Thực tế giải quyết tranh chấp các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian trước đây tồn tại một vấn đề còn nhiều quan điểm khác nhau liên quan đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 146 khoản 4 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật là thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được hiểu như thể nào? ngay tại thời điểm Văn phòng đăng ký tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục đăng ký, trước bạ sang tên?

Vấn đề này đã rõ hơn trong Luật Đất đai 2013, vì khoản 3 Điều 188 đã quy định rõ, hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Và với quy định này thì không thể hiểu thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ mà phải là thời điểm “đăng ký vào sổ địa chính”.

Ngoài ra, pháp luật còn có quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực đối với một số loại hợp đồng:

Luật Nhà ở năm 2014 quy định, trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng [khoản 1 Điều 122]. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với các giao dịch này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng [khoản 2 Điều 122].

Đối với giao dịch bảo đảm thì Luật dân sự hiện hành quy định rõ hai loại thời điểm có hiệu lực: (1) thời điểm có hiệu lực của giao dịch bảo đảm [Điều 298] và (2) thời điểm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba [khoản 1 Điều 297], theo các quy định này thì thời điểm có hiệu lực của giao dịch bảo đảm cũng tuân theo những quy định chung về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng (vì bản thân giao dịch bảo đảm là một hợp đồng), tức là có thể có hiệu lực từ thời điểm giao kết, theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật [khoản 1 Điều 310; khoản 1 Điều 319]. Về thời điểm giao dịch bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì Luật dân sự cũng quy định rõ là kể từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm [ khoản 2 Điều 310; khoản 2 Điều 319].

Như vậy, thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là hai loại thời điểm khác nhau. Nguyên tắc chung để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là: thời điểm do các bên thỏa thuận (thỏa thuận này không trái các quy định của pháp luật); Nếu các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm do pháp luật quy định; Nếu các bên không có thỏa thuận và pháp luật cũng không có quy định thì hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết hợp đồng, mà thời điểm giao kết hợp đồng thì cần phải căn cứ vào phương thức giao kết, hình thức tồn tại của hợp đồng để xác định.

_____________________________________________________________________________

Hãy để lại tin nhắn hoặc liên hệ Việt Nhật theo những cách thức sau để được tư vấn: