KHI NÀO MUA ĐẤT BẰNG GIẤY TAY CÓ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ?

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hay chứng thực. Trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản này.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản mà một trong các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Nếu không có công chứng, chứng thực thì việc chuyển nhượng bị coi là vô hiệu và không đủ điều kiện hồ sơ để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy viết tay không được coi là căn cứ để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thực tế, có một số trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý như sau:

• Giao dịch dân sự đã được thực hiện hai phần ba nghĩa vụ.

Tại Khoản 2, Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi pháp quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên: Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng, các bên tiến hành các thủ tục đăng ký, sang tên Sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

• Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.

Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy đinh:

Các trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 mà chưa được cấp GCN và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất  lần đầu. (theo quy định của luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất). Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

• Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai.

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có GCN của bên chuyển quyền sử dụng đất. (hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định) thì thực hiện theo quy định như sau:

- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy CN quyền sử dụng đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.

- VPĐKĐĐ thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ ở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp GCN cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo: thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp. (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả).

- Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên PTTTĐC địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp. Thì VPĐĐ lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp. (đối với trường hợp không nộp GCN để làm thủ tục đồng thời cấp GCN quyền sử dụng đất mới cho bên nhận chuyển quyền).

- Trường hợp có đơn để nghị giải quyết tranh chấp thì VPĐKĐĐ hướng dẫn các bên nộp đơn đến CQNN có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

_____________________________________________________________________________

Hãy để lại tin nhắn hoặc liên hệ Việt Nhật theo những cách thức sau để được tư vấn:

• Facebook: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP

• Youtube: Văn phòng Luật Sư Việt Nhật LLP

• Email: luatsuvietnhat@gmail.com

• Hotline: 037 5244 218

Địa chỉ:

- Văn phòng: 965/42c Quang Trung, Phường 14, quận Gò Vấp, TP.HCM.