MUA ĐẤT BẰNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN: COI CHỪNG MẤT TRẮNG

24/11/2022

Thực tế, vì nhiều lí do khác nhau, người dân hiện nay đang lựa chọn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức uỷ quyền định đoạt. Tuy nhiên, cách thức mua bán này vừa không đúng quy định của pháp luật, vừa tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người nhận chuyển nhượng.

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có hiệu lực

Khi người dân thực hiện mua bán đất bằng Hợp đồng ủy quyền thì việc chuyển nhượng này không đúng với quy định của pháp luật và sẽ không có hiệu lực. Bởi vì tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì thế, chỉ khi nào người mua tiến hành thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực.

Và để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, sang tên đất thì người mua cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng ủy quyền không phải là Hợp đồng chuyển nhương. Do đó mà không thể chứng minh hiệu lực của việc chuyển nhượng đất trong trường hợp này.

2. Quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền. Bên uỷ quyền phải trả thù lao nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định.

Từ quy định trên có thể thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.

Pháp luật trao cho các bên quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Do đó, trong nhiều trường hợp bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.

3. Hợp đồng có thể chấm dứt bất cứ lúc nào

Theo khoản 1 Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên ủy quyền (thực tế là bên chuyển nhượng đất) có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào nếu đã báo trước một khoản thời gian hợp lý đối với hợp đồng ủy quyền không có thù lao. Còn đối với hợp đồng có thù lao, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao và bồi thường thiệt hại (nếu có) đầy đủ nếu muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền.

Pháp luật cho phép bên ủy quyền dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Trong khi bên nhận ủy quyền, mà thực tế là bên nhận chuyển nhượng đất, bị động và không có bất kì quyền pháp định nào để ngăn chặn việc hủy bỏ ủy quyền xảy ra. Do đó, khi bên bán cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì một lý do nào đó khác thì vẫn có thể chấm dứt ủy quyền này bất cứ lúc nào, và đẩy phần chịu thiệt về phía bên còn lại trong hợp đồng. Bất lợi trong trường hợp đó sẽ hoàn toàn thuộc về phía bên mua.

Mặt khác, thêm môt rủi ro nữa mà bên nhận chuyển nhượng có thể gặp phải là hợp đồng uỷ quyền sẽ chấm dứt hiệu lực nếu một trong các bên chết. Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi cá nhân giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm dứt. Do đó, khi bên ủy quyền trong hợp đồng chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người đó theo quy định của pháp luật về thừa kế, bên được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa. Nguy cơ mất trắng số tiền bỏ ra để mua đất hiện hữu ngay trước mắt.

_____________________________________________________________________________

Hãy để lại tin nhắn hoặc liên hệ Việt Nhật theo những cách thức sau để được tư vấn: